こんにちわ。
美容室居抜き賃貸物件ナビ編集部です。
今回は、LINEなどで多くの方からお問い合わせいただいていた、美容室を居抜きで売却する際の方法について調査しました。
もし、現時点で美容室の売却や譲渡を検討されている方がいらっしゃいましたら、ぜひ参考にしてみてください。
そもそも居抜きとは
居抜き【いぬき】
居抜きとは、設備や什器備品、家具などがついたままで売買または賃貸借されることです。
主に飲食店や旅館、店舗、工場などで、営業用設備や内装が付帯した状態での売買や賃貸をいいます。居抜きで購入したり借りた人は、すでにある設備を利用することで初期費用を抑えることができ、早期に営業が開始できるという利点があります。居抜きでは、付帯設備の価値も含めて物件の価値が判断されます。
引用：不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S
美容室を居抜きで売却するメリット
居抜きで譲渡することの最大のメリットは「原状回復費用」が不要になることです。
簡単に言えば、何らかの理由で契約が解除となって物件を明け渡す時に、契約前の状態に回復させてから明け渡すことを言います。
オフィスや店舗などの契約では、そのほとんどが借主が退去時に原状回復する義務を契約書の一部に盛り込んでいます。
特に多いのは、住居用の場合は「契約期間満了後」に行うケースがほとんどなのに対して、オフィスや店舗の場合は契約期間満了後ではなく「契約期間内」に原状回復工事を終わらせるケースがほとんどであるということを知らなかった、というものです。
引用：店舗の内装解体、原状回復費用の相場は？
原状回復費用とは、店舗やオフィスなど商用で利用する場合、賃貸契約の中で多くの場合義務付けられているものです。
基本的には、言葉通りで「入居時の状態」に戻すことを意味します。※元の状態に関係なくスケルトンにして返却することが義務となる場合があります。
一般的に、原状回復の費用が坪当たりで言えば少なくとも3万円以上かかる場合があると言われています。
しかも、特に美容室に関しては水回りなど複雑な工事を施している場合が多く、劣化も激しくなっていたりするのでオフィスや飲食店に比べても高くつく可能性が高いと言えます。
具体的にどのような工事が必要になるかというと、一般的には以下の通りです。
- 床や地面の修繕、張替え
- 看板や窓の装飾などの撤去
- ボイラーを元に戻す
- 鏡やシャンプー台など備品の撤去
他にも、細かい修繕などが考えられますので、それらの工事が不要になることは、金銭や時間的にかなりのメリットになるでしょう。
居抜きで売却するデメリット
まず、前提として売りたくて売るのであれば、デメリットは特にありません。
ただし、譲渡金の決め方や、オーナーへの交渉など色々と落とし穴がありますので、予め注意しておきましょう。
居抜きで美容室を販売する場合、もちろんのこと予めオーナー側に許可を取る必要があります。オーナーNGが出ればせっかくまとまった話も無駄になってしまうので注意しましょう。
また、せっかく売れても例えば思ったより劣化していたりして、売り手側からクレームが入ったりすると大きなトラブルに発展する場合もあります。
美容室の居抜きを売却する方法
美容室を居抜きで売却する場合の流れは以下の通りです。
- 建物及び物件オーナーに居抜きでの売却が可能か相談する
- 希望価格や渡すもの渡さないものをある程度整理しておく
- 不動産や居抜き専門サイトなどで買い手を募集する
- 買い手と資産譲渡に関する契約締結
- 賃貸契約の解除
- 引き渡し
注意すべき点は、前章でも述べた事前の物件オーナー様への確認です。
契約に関しては直接行うにしても、弁護士に依頼する方が後々のトラブルを回避できる確率は上がりますのでおすすめです。
引き渡しの際に揉めないよう、しっかりと実際の契約までに②に関しても詰めておき、契約書に盛り込むのが安心です。
美容室の居抜きを査定する方法
まず、先にお伝えしておかなければいけないのは、居抜き物件の査定に必ずしも”コレ”と言った正解はありません。
だからこそ、様々なアプローチをすることが必要になります。
美容室などサービス業の居抜き物件の場合は、その査定は単純なものではありません。
仮に、どんなに高級で最新の設備が整っていたとしても、周りに人がいなかったり何らかの明らかな理由で商売が成り立たない場所であれば、その設備も無価値に近いものになります。
むしろ、スケルトンに戻さなければならないことを考えればマイナスになるかもしれません。
つまり、単純にそこにある設備や不動産価値だけでは判断できないのです。
おすすめする美容室の居抜き物件の査定方法は、とにかく多くの不動産屋やポータルサイトで査定及び募集を出すことです。
居抜き物件の売却は言わば、市場でのマグロの競りと同じです。
需要、つまり買いたいと思う人が多ければ多いほど造作譲渡料を大きくすることができます。
そのためには、とにかく多くの人に知ってもらうことから始めなければなりません。
理想としては、最低でも買い手候補が同時に2以上ある状態が好ましいでしょう。
以下は、インターネットで簡単に査定や問い合わせが可能なサイトです。
居抜き市場Salon Produce居抜き物件情報サイトINUKI
また、美容室居抜き賃貸物件ナビでも無料査定を行っていますので、参考までに一度お問い合わせくださいませ。
まとめ
ここまで、美容室の居抜き売却に関することについてご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。美容室の居抜き市場を見てみると、数年前に比べると一部の都心エリアを除けば少し安くなりやすい傾向にあるように思います。明らかな失敗を避けるヒントに本記事がなれば幸いです。